房屋买卖合同效力

    房屋买卖合同,是指当事人双方商定,一方交付房屋并移转房屋所有权于他方,他方受领房屋并支付价金的合同。

   那么房屋买卖合同的效力如何呢？《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第四十四条第一款划定:"依法成立的合同,自成立时生效."
《民法通则》第五十五条划定:"民事法律行为应当具备下列前提:（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违背法律或者社会公共利益."这是《民法通则》划定的有效合同尺度。

   判定一个合同是否具有法律效力,应主要依据上述《民法通则》所划定的前提,当事人签订合同时同时具备上述前提,便确认合同有效。

   房屋买卖合同中负转移房屋所有权义务的一方当事人称为房屋出卖人,负给付价金义务的他方当事人称为房屋买受人。

   房屋买卖合同的订立和履行,不仅要遵守《民法通则》,《合同法》等的划定,还应当受《城市房地产治理法》,《土地治理法》等的规范和治理。

   《城市房地产治理法》第五十九条划定:"国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证轨制."第六十条第三款划定:"房地产转让或者变更时,应当向县级以上地方人民政府房产治理部分申请房产变更登记,并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地治理部分申请土地使用权变更登记,经同级人民政府土地治理部分核实,由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书."此处的"应当”应理解为强制性规范,说明房地产物权的变动以登记为成立要件。

   实践中房屋买卖纠纷时有发生。

   房屋买卖纠纷涉及到产权,价款,面积,原承租户的利益等多种题目,但都离不开买卖合同的有效性题目。

   那么,毕竟哪些房屋买卖合同属无效合同呢？回纳起来,主要有以下几种:1,房地产分离出卖,合同无效。

   因为房屋是建筑在土地上的,为土地的附着物,具有不可分离性,因此,房屋的所有权通过买卖而转让时,该房屋占用范围内的土地使用权也必需同时转让或随房屋转移。

   假如出卖人将房产和土地使用权分别卖与不同的买受人,或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权,买受人可以提出这种买卖合同无效。

   2,产权主体有题目,合同无效。

   出卖房屋的主体必需是该房屋的所有权人。

   非所有权人出卖他人房屋的,其买卖行为一般无效。

   房屋的产权为数人共有的,必需征得共有人同意才能出卖。

   出卖共有房屋时,须提交共有人同意的证实书。

   部门共有人未取得其他共有人同意,擅自出卖共有房屋的,其买卖行为一般认定无效。

   总之,应对房屋买卖合同效力纠纷是一个复杂的过程,实践证实,由具备一定法律知识和工作经验的律师来处理,既可以防范法律纠纷,也可以更好地解决法律纠纷,最大限度地避免或降低经济损失,有效地保障您的正当权益。

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